Grunderwerbsteuer, Notar, Courtage und mehr – alle Kaufnebenkosten im Überblick. Gut vorbereitet in Ihre Seeimmobilie investieren.
Beim Immobilienkauf in Brandenburg fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis stets zusätzliche Kosten an – die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese umfassen vor allem die Grunderwerbsteuer Brandenburg, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Courtage. Je nach Objektpreis können diese Nebenkosten zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises ausmachen und sollten bei der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden. Bei den Objekten von Seehaus Berlin entfällt die Käuferprovision – hier liegen die Nebenkosten bei ca. 8 bis 8,5 % des Kaufpreises.
Alle relevanten Kostenpositionen beim Immobilienkauf in Brandenburg – transparent und verständlich erklärt.
Die Grunderwerbsteuer in Brandenburg beträgt aktuell 6,5 % des beurkundeten Kaufpreises und ist damit eine der höchsten in Deutschland. Sie wird vom Finanzamt festgesetzt und muss in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlt werden. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
💡 Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 1.500.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer in Brandenburg 97.500 €.
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Kaufpreis. Typischerweise liegen sie bei ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, koordiniert die Abwicklung und sorgt für die Eintragung im Grundbuch. Bei Finanzierungen über eine Bank kommen weitere Notarkosten für die Eintragung der Grundschuld hinzu.
Neben den Notarkosten fallen separate Grundbuchgebühren an, die vom zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Diese betragen in der Regel ca. 0,3 bis 0,5 % des Kaufpreises und werden für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie ggf. für die Eintragung von Grundschulden berechnet. Die Grundbuchkosten werden häufig zusammen mit den Notarkosten als Gesamtposition ausgewiesen.
📌 Notar- und Grundbuchkosten zusammen belaufen sich in der Praxis meist auf 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises.
Seit der Gesetzesreform 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Vermittler beauftragt, trägt in der Regel mindestens die Hälfte der Courtage. In Brandenburg ist die Courtage frei verhandelbar, liegt jedoch üblicherweise bei 3 bis 3,57 % netto je Partei (also ca. 3,57 bis 4,25 % inkl. MwSt.). Bei Seehaus Berlin sind alle Objekte provisionsfrei für Käufer.
„Bei unseren Seeimmobilien fällt keine Käuferprovision an – Käufer sollten daher mit Kaufnebenkosten von ca. 8 bis 8,5 % des Kaufpreises kalkulieren: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch."
— Marita Briese, Seehaus Berlin
Übersicht aller Kostenpositionen beim Immobilienkauf in Brandenburg mit Beispielrechnung
| Kostenposition | Prozentsatz | Bei 1.000.000 € | Bei 2.000.000 € |
|---|---|---|---|
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Grunderwerbsteuer Brandenburg
Fällig nach Kaufvertrag
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6,5 % | 65.000 € | 130.000 € |
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Notarkosten
Beurkundung & Abwicklung
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ca. 1,0–1,5 % | ca. 12.500 € | ca. 25.000 € |
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Grundbuchkosten
Eigentumsumschreibung
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ca. 0,3–0,5 % | ca. 4.000 € | ca. 8.000 € |
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Courtage (Käuferanteil, marktüblich)
Je nach Vereinbarung, inkl. MwSt. – bei Seehaus Berlin entfällt sie (provisionsfrei für Käufer)
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3,57–5,95 % | ca. 35.700–59.500 € | ca. 71.400–119.000 € |
| Gesamt ohne Käuferprovision (ca.) z. B. bei allen Objekten von Seehaus Berlin |
8–8,5 % | ca. 78.000–85.000 € | ca. 156.000–170.000 € |
| Gesamt mit Käuferprovision (ca.) bei Objekten mit Courtage |
11,5–14,5 % | ca. 114.000–145.000 € | ca. 227.000–289.000 € |
* Alle Angaben sind Richtwerte. Die tatsächlichen Kosten können je nach Einzelfall, Finanzierungsstruktur und Vereinbarungen abweichen. Bitte lassen Sie sich individuell beraten.
Beim Kauf einer Seeimmobilie am Krüpelsee, in Zernsdorf, Kablow oder Senzig gibt es zusätzliche Aspekte zu beachten, die über die reinen Kaufnebenkosten hinausgehen.
Ein privater Bootssteg am Krüpelsee ist ein besonderes Privileg – und rechtlich komplex. Genehmigungsstatus, Nutzungsrechte und eventuelle Pachtverträge für Uferflächen sollten vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden. Mehr dazu im Ratgeber Bootssteg & Uferrecht Brandenburg.
Einige Seeimmobilien im Dahme-Seenland verfügen über zusätzliche Pachtflächen am Ufer, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Diese erhöhen den Nutzwert erheblich, sind jedoch separat zu bewerten und zu vertraglich zu sichern. Laufende Pachtkosten sind in die Gesamtrechnung einzubeziehen.
Historische Villen – wie etwa die Altbauvilla am Krüpelsee in Zernsdorf – können unter Denkmalschutz stehen. Dies beeinflusst Umbaumöglichkeiten, kann aber auch steuerliche Vorteile bei der Sanierung bieten. Eine rechtliche Prüfung vor dem Kauf ist unerlässlich.
Bei einer Bankfinanzierung entstehen zusätzliche Notarkosten für die Grundschuldbestellung (ca. 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld). Zudem berechnen Banken Bearbeitungsgebühren und ggf. Bereitstellungszinsen. Diese Kosten sind gesondert zu kalkulieren und nicht im oben genannten Rahmen enthalten.
Bei hochwertigen Seeimmobilien empfiehlt sich ein unabhängiges Wertgutachten oder eine bautechnische Prüfung. Kosten hierfür: ca. 1.500 bis 5.000 € je nach Objekt und Umfang. Eine sorgfältige Prüfung schützt vor unerwarteten Folgekosten und gibt Sicherheit bei der Kaufentscheidung.
Neben den einmaligen Kaufnebenkosten entstehen laufende Kosten: Grundsteuer (je nach Grundstücksgröße und Gemeinde), Versicherungen, Unterhalt von Steg und Ufer sowie ggf. Erschließungskosten. Für Objekte in Königs Wusterhausen und Kablow informiert die zuständige Gemeindeverwaltung über aktuelle Hebesätze.
„Seeimmobilien in Königs Wusterhausen am Krüpelsee in Zernsdorf, Kablow und Senzig erzielen aufgrund ihrer Seltenheit und des direkten Wasserzugangs eine besondere Wertbeständigkeit – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen."
— Marita Briese, Seehaus Berlin
Villa am Krüpelsee ansehenVon der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe – die wichtigsten Schritte und wann welche Kosten anfallen.
Kostenfrei: Kontakt aufnehmen, Besichtigung vereinbaren, Objekt und Lage kennenlernen. Bei Seehaus Berlin immer diskret und persönlich.
Nach positivem Eindruck: Kaufpreisverhandlung, ggf. Reservierungsvereinbarung. Zu diesem Zeitpunkt entstehen noch keine Kaufnebenkosten.
Finanzierung klären, ggf. unabhängiges Gutachten beauftragen, alle Unterlagen (Grundbuch, Baugenehmigungen, Stegrechte) prüfen lassen.
Notarkosten fallen hier an. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, trägt die Auflassungsvormerkung ein und koordiniert die Abwicklung.
Nach Fälligkeit: Kaufpreis überweisen. Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt erhalten und innerhalb der Frist bezahlen – Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.
Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung: Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Grundbuchkosten werden fällig. Dann: Schlüsselübergabe und Beginn des Lebens am See.
Wichtige Hinweise für Käufer von Seeimmobilien im Dahme-Seenland und Königs Wusterhausen.
Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt die Spekulationssteuer nach einer Haltefrist von 10 Jahren. Bei Kapitalanlagen (z. B. Vermietung) können Kaufnebenkosten und Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist empfehlenswert.
Historische Villen wie die Altbauvilla am Krüpelsee können bei Denkmalschutz erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten (§ 7i EStG) bieten. Sanierungskosten können über mehrere Jahre steuerlich abgesetzt werden – ein erheblicher Vorteil für Käufer.
Seeimmobilien in der Mikroregion Krüpelsee / Dahme-Seenland gelten als besonders wertbeständig. Die Seltenheit von Objekten mit direktem Seezugang und die Nähe zu Berlin tragen zur Attraktivität bei – je nach Lage, Ausstattung und Uferqualität.
Alle steuerlichen Angaben auf dieser Seite sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie vor dem Kauf einen zugelassenen Steuerberater oder Rechtsanwalt für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung.
Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Die Grunderwerbsteuer in Brandenburg beträgt 6,5 % des beurkundeten Kaufpreises. Sie ist damit eine der höchsten in Deutschland und wird vom Finanzamt nach Beurkundung des Kaufvertrags festgesetzt. Die Zahlung muss in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids erfolgen.
Ohne Käuferprovision – wie bei allen Objekten von Seehaus Berlin – sollten Käufer in Brandenburg mit Kaufnebenkosten von ca. 8 bis 8,5 % des Kaufpreises rechnen: Grunderwerbsteuer (6,5 %) sowie Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %). Bei einem Kaufpreis von 1.500.000 € sind das ca. 120.000 bis 127.500 €. Fällt bei anderen Objekten zusätzlich eine Courtage an (marktüblich ca. 3,57–5,95 % inkl. MwSt. für den Käufer), steigen die Nebenkosten auf ca. 11,5 bis 14,5 %.
Für Käufer fällt bei Seehaus Berlin keine Courtage an: Unsere Objekte sind provisionsfrei für Käufer.
Ja, beim Kauf einer Seeimmobilie im Dahme-Seenland können zusätzliche Kosten entstehen: Gutachterkosten für Steg und Uferrechte, eventuelle Pachtgebühren für Uferflächen, Kosten für die Prüfung von Baugenehmigungen sowie laufende Kosten für Stegunterhalt und Grundsteuer. Diese sollten vor dem Kauf sorgfältig geprüft und in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.
Die Grunderwerbsteuer wird nach Beurkundung des Kaufvertrags vom Finanzamt festgesetzt. Der Steuerbescheid ergeht in der Regel einige Wochen nach dem Notartermin. Die Zahlung muss innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Bescheids erfolgen. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist.
Grundsätzlich können Kaufnebenkosten in einigen Fällen in die Finanzierung einbezogen werden, was jedoch von der jeweiligen Bank und der Bonität des Käufers abhängt. Viele Banken finanzieren maximal 100 % des Kaufpreises – die Nebenkosten müssen dann aus Eigenkapital aufgebracht werden. Eine individuelle Beratung durch Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzberater ist empfehlenswert.
Alles, was Sie über den Kauf einer Seeimmobilie nahe Berlin wissen sollten.
Der vollständige Ratgeber für Käufer von Seeimmobilien im Berliner Umland – von der Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Ratgeber lesen →Was Käufer über Genehmigungen, Nutzungsrechte und Pachtflächen am Ufer in Brandenburg wissen müssen.
Ratgeber lesen →Die schönsten Seelagen im Dahme-Seenland – Krüpelsee, Zernsdorf, Senzig, Kablow und Königs Wusterhausen im Überblick.
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Mo–Fr 9:00–18:00 Uhr, Sa nach Vereinbarung
Alle Angaben zu Kaufnebenkosten, Steuersätzen und Gebühren sind allgemeiner Natur und dienen der ersten Orientierung. Sie ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben ohne Gewähr – bitte konsultieren Sie vor dem Kauf einen zugelassenen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt. Alle Objektangaben nach Eigentümerinformation, vorbehaltlich Prüfung. Stand: 2025.